Tänapäeval üha populaarsemaks muutuv kinnisvara flippimine on kogunud tuntust nii investorite seas kui ka nende hulgas, kes alles esmakordselt kinnisvaramaailmaga tutvust teevad. Mida aga õigupoolest kinnisvara flippimine üldse tähendab ja kuidas võiks protsess suures pildis välja näha?
Flipp tuleneb originaalis ingliskeelsest sõnast, mille lähim tõlge oleks ümber pöörama. Antud juhul tähistab kinnisvara flipp selle väärtuse tõstmist erinevate meetodite abil, et ostetud objekt hiljem kasumiga maha müüa. Sealjuures võib erinevas seisus kortereid liigitada nii-öelda flipi kahe alamliigi alla. Nimetame neid siinkohal täielikuks ja osaliseks flipiks. Esimesel juhul on tegu korteri kapitaalremondiga, mille hulka võib kuuluda isegi planeeringu muutmine ja täielik sisekujundus. Teisel juhul võib piirduda ka palju vähem mahukamate töödega. Mõnikord ei vajagi korter totaalset remonti, vaid hoopis süvapuhastust, värvide värskendamist ja paari mööblieseme välja vahetamist.
Mõnevõrra üllatusena võib tulla, et väga palju tulebki turul ette just alaturundamist, kus müüja ei oska alati pöörata tähelepanu elementidele, mis kinnisvara väärtust oluliselt tõstaksid. Selle märkamine eeldab aga head ja kogenud silmapaari, teadlikkust turul toimuvast ning oskust kõike eelnevat ka tõhusalt ära kasutada.
Flipi suurimateks väljakutseteks jääb tihtipeale just kaks esimest sammu:
- leida flippimiseks sobiv kinnisvara;
- soetada see alla turuhinna.
Kuidas aga leida see ,,sobiv” korter? Põhimõtteliselt kõlbab ühteviisi nii 12 kui ka 112 ruutmeetri suurune kinnisvara, kuid sellegipoolest on kriteeriumeid, millele soovitame tähelepanu pöörata. Esiteks – maja fassaad ja katus. Renoveeritud või uuem maja jätab väljast parema mulje ning lisab ka korterile väärtust juurde. Teine oluline faktor on uksed ja aknad – kas need on vahetatud? Kui pole, siis tuleb tõenäoliselt arvestada päris märkimisväärsete kulutustega, et ka need vajadusel uuendatud saaks. Lisaks tuleks kindlasti üle vaadata kommunaalkulud ja ühistu tulevikuplaanid, et mõista, kas korteri väärtusel võib olla tulevikus potentsiaalset kasvu.
Õige korteri leidmiseks mingit võluloitsu kahjuks pole. Selge see, et head tehingud haihtuvad kinnisvara müügiportaalidest sama kiiresti kui sinna sattusid. Seega tuleb olla õiges kohas õigel ajal ja ka ise piisavalt töökas ning tähelepanelik.
Kui lõpuks sobiv korter juhuste või töökuse kaudu flippijani jõuab, tuleb see ka välja osta. Müüja jaoks on muidugi eelistatud kliendid, kellel raha kohe oma taskust võtta on. Nii teebki tehingu teostamiseks vajalik kiirus omakorda keerukamaks flipiks sobiva korteri soetamise. Sageli ei jää müüja ootama ostuprotsessiks kuluvat aega, mis hõlmab hindamisakti tellimist, panga laenuotsuse väljastamist jne, vaid müüb selle esimesele inimesele, kes on kohe valmis notarisse minema. Seega tuleb hoopis kaasata head sõbrad-tuttavad, kelle toel osturaha ja renoveerimiseks kuluv kapital kokku saadakse.
Eelarvesse tuleb arvestada nii korteri esialgne maksumus, renoveerimiseks kuluv summa, remondi perioodil tekkivad kommunaalid kui ka igakuine laenumakse. Eelkõige just viimaste punktide tõttu peaks valmima flipitav korter üldjuhul võimalikult kiiresti – 2-3 kuuga. Seda seetõttu, et mida kauem korter flippija käes on, seda rohkem raha kaob kommunaalidesse ja pangalaenu ning seda väiksema summaga jääb tehing lõpuks kasumisse.
Oluliseks säästmiskohaks saab kahtlemata olla ka ise tegemine. Teisisõnu, kõik tööd, mida flippija suudab oma jõu ja nõuga ära teha, on raha, mis jääb tema taskusse. Siinkohal tulebki flippijal tihtipeale langetada raske valik – kumb on tema jaoks olulisem ressurss – aeg või raha.
Renoveerimisel kujunevad reeglina kõige kulukamaks köök ja vannituba. Flippija otsustab, kas soovib jätta korteri möbleerimata või müüb objekti nii-öelda täispaketina. Kuna ostjateks on sageli noored pered, eelistatakse siiski peaasjalikult kodusid, kuhu saab lisakulustusteta koheselt sisse kolida. Igal juhul on väga oluline koht müügieelsel kodukujundusel ja professionaalsetel fotodel, mis tõstavad oluliselt kinnisvara emotsionaalset väärtust, et tagada maksiaalne müügihind ja kiirus.
Sisekujundusega tuleb aga olla hoolikas, et mitte kogu eelnevat tööd ja vaeva untsu keerata. Esmalt tuleks otsustada – kes on sihtgrupp? Kõige kindlam ja klassikalisem valik on kasutada heledaid toone ja skandinaavialikku stiili. Kindlasti võib leida häid elemente ning suisa mööbliesemeid taaskasutusest. Samuti aitavad kõikvõimalikud laojäägid ning allahindluse ajal soetatud tooted flippijal raha kokku hoida ning seeläbi ka oma kasumit suurendada.
Viimaseks ülesandeks jääb kinnisvara müük. Õige hinna kujundamisel tuleb lähtuda turuolukorrast ning lisada juurde ka väike kauplemisvaru. Siinkohal tulevad kindlasti kasuks kõikvõimalikud maaklerialased oskused / teadmised, sest isegi viimases etapis on veel võimalik korterile väärtust juurde lisada ja kasumit kasvatada. Seega tuleb flippijal iseendaga ausalt nõu pidada – kas olemasolevatest teadmistest piisab või oleks siiski tõhusam kasutada selles etapis professionaalset kinnisvaramaaklerit.
Kogu protsessi ajaliseks kestvuseks võiks kindluse mõttes arvestada ca 6 kuud. See jätab turvalise ajalise puhvri nii äparduste / viivituste likvideerimiseks ehitustöödel kui ka õige ostja leidmiseks. Kui flipp õnnestub ja korteri müügileping lõpuks allkirjastatakse, võib kasum olla keskmiselt 20-30% kinnisvara hinnast.
Vaatamata nähtavatele riskidele on flippimist proovinud nii need, kes igapäevaselt kinnisvaravaldkonnas tegutsevad kui ka selle maailma täielikud uustulnukad. Kogemust ja õppetunde pakub flippimine aga tõepoolest igale huvilisele. Kui Sul tekkis rohkem küsimusi kinnisvara flippimise kohta või soovid hoopiski oma kinnisvara müüa / osta, siis võta meiega ühendust meili või telefoni teel.
